工程管理，竟然做到這個(gè)程度了！真的很優(yōu)秀

SEP企業(yè)顧問 | 2020/3/6 17:42:52

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對(duì)于住宅企業(yè)來說，項(xiàng)目管理在多大程度上是優(yōu)秀的？
過去，工期、質(zhì)量和成本被視為項(xiàng)目管理的三大要素。一個(gè)項(xiàng)目被認(rèn)為是優(yōu)秀的。這三個(gè)要素至少要達(dá)到平衡，而不是只顧一件事而失去另一件事。
在過去的兩年里，在"快速周轉(zhuǎn)"的熱潮下，許多項(xiàng)目建設(shè)周期快，節(jié)約了成本，但質(zhì)量卻落后了。一些項(xiàng)目的建設(shè)扣除了過多的費(fèi)用，導(dǎo)致了廣泛的權(quán)利保護(hù)、維修甚至退房。以前的成本被節(jié)省了，但后一個(gè)可能并不真正省錢。
明運(yùn)認(rèn)為，理想的項(xiàng)目管理結(jié)果是在強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流的同時(shí)，平衡項(xiàng)目的工期和質(zhì)量，以及項(xiàng)目的工期和投資回報(bào)。這需要企業(yè)管理軟件、工程管理系統(tǒng)和ERP管理系統(tǒng)。
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項(xiàng)目管理向前和向后延伸
減少施工中的不確定性
建造過程是將圖紙上的模型變成真實(shí)建筑的過程。許多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理仍然停留在施工現(xiàn)場(chǎng)管理的層面，很少參與前期土地研究和項(xiàng)目設(shè)計(jì)。在施工階段，已確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙。本工程只能根據(jù)圖紙施工。進(jìn)度和質(zhì)量都是被動(dòng)控制的。
例如，在建設(shè)開始之前，還有其他的環(huán)節(jié)，比如征地和設(shè)計(jì)。許多住宅企業(yè)的工程部門只是在土地被征用后才開始干預(yù)。無論地質(zhì)條件有多差，他們都必須堅(jiān)持到底。
一家房地產(chǎn)公司曾經(jīng)在西南部的一個(gè)城市中占有一塊土地。根據(jù)之前的定位，該地塊計(jì)劃開發(fā)一個(gè)快速通道改造項(xiàng)目。
之前，我沒有做太多的初步調(diào)查。直到我開始工作后，我才發(fā)現(xiàn)這個(gè)地方地勢(shì)低洼，土地疏松。這些地塊必須回填大量土方，不適合快速開發(fā)。自然，項(xiàng)目進(jìn)度不能按計(jì)劃推進(jìn)。
目前，包括綠地、金地、世茂在內(nèi)的大型住宅企業(yè)都在將項(xiàng)目管理向前向后延伸，讓項(xiàng)目參與到項(xiàng)目的全生命周期管理中。
1、遠(yuǎn)期延伸，項(xiàng)目管理涉及前期征地和規(guī)劃
(1)項(xiàng)目涉及土地收購(gòu)，重點(diǎn)是信息收集和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查
以綠化帶為例，項(xiàng)目管理中心在征地階段主要做三件事:
首先，研究項(xiàng)目環(huán)境。包括收集影響進(jìn)度、質(zhì)量、安全和成本的有利和不利因素；同時(shí)，項(xiàng)目的地質(zhì)、地形、周邊道路、水電連接、紅線范圍、行政政策等。都被徹底調(diào)查了。
第二，評(píng)估概念計(jì)劃。包括對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性和經(jīng)濟(jì)性提出相應(yīng)的工程意見；特別要重點(diǎn)檢查方案的高程系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施形式和土方開挖。
第三，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查。調(diào)查地塊上永久水電、水電、燃?xì)?、污水管道的連接情況；調(diào)查地質(zhì)條件是否復(fù)雜，拆除難度等。
這些行動(dòng)的目的是協(xié)助投資和開發(fā)公司做出正確的決策，并根據(jù)公司的發(fā)展能力和速度征用土地。
(2)參與項(xiàng)目規(guī)劃，協(xié)助項(xiàng)目做準(zhǔn)確定位
產(chǎn)品在設(shè)計(jì)中的定位通常從產(chǎn)品形式開始，如別墅、多層建筑、高層建筑等。但即使是相同的產(chǎn)品形式，其管理方向不同，也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間的不同。
從運(yùn)營(yíng)角度來看，項(xiàng)目定位一般可分為現(xiàn)金流型、平衡型和盈利型；項(xiàng)目的實(shí)際持續(xù)時(shí)間因地點(diǎn)而異?，F(xiàn)金流型產(chǎn)品需要滿足高周轉(zhuǎn)率的要求，并且可以快速啟動(dòng)、打開和移除。
除了客戶群，還有許多影響因素，如地質(zhì)條件、當(dāng)?shù)厥┕?bào)告流程、預(yù)售條件等。例如，上述項(xiàng)目地質(zhì)條件差，不能滿足要求
維護(hù)工程師在交付前六個(gè)月介入，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行逐一檢查。其他人在交付后才發(fā)現(xiàn)的大部分問題在交付前已經(jīng)解決，大大減少了返工量。
在交付階段有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的驗(yàn)收管理系統(tǒng)。有數(shù)百個(gè)問題清單，包括機(jī)械和電氣系統(tǒng)。如果不符合移交標(biāo)準(zhǔn)，該物業(yè)將不被接受。
金地采用“一戶一檔”的方式獲取房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)數(shù)據(jù)。房子交付后，讓房主安裝一個(gè)應(yīng)用程序。整個(gè)軟件不僅可以進(jìn)行社區(qū)服務(wù)，還可以報(bào)告和修復(fù)房屋故障。金地將業(yè)主的反饋和交付前驗(yàn)收數(shù)據(jù)同步到客戶關(guān)系管理系統(tǒng)中，所有問題都可以追溯到數(shù)據(jù)。
根據(jù)已確定的數(shù)據(jù)，可以得到一系列的質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)，如質(zhì)量問題前10名，并反饋給前端設(shè)計(jì)工程部。優(yōu)化設(shè)計(jì)，然后工程進(jìn)行過程和材料控制，形成新的標(biāo)準(zhǔn)。