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伴隨養(yǎng)老地產(chǎn)從民俗到朝堂升級(jí)，房屋的管理方法智能化還在授予公司更低能耗道路上持續(xù)演變著。從初期取代手賬本記錄作用，到與智能鎖、水電表融合，以機(jī)器設(shè)備機(jī)器代替人工，再到現(xiàn)在與大數(shù)據(jù)、AI融合助推金融風(fēng)控、獲客，及其近在咫尺的會(huì)以物聯(lián)網(wǎng)搭建的大中型租用小區(qū)……智能化系統(tǒng)與養(yǎng)老地產(chǎn)的融合正更加深層次。
公寓樓智能化系統(tǒng)之途
除開(kāi)助推公寓樓提質(zhì)增效，智能化系統(tǒng)也對(duì)公司的管理方法、市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程甚至居民日常生活習(xí)慣造成愈來(lái)愈深遠(yuǎn)的影響。在這樣的背景下，掌握養(yǎng)老地產(chǎn)管理方法智能化的發(fā)展史，也許可以幫助我們更好地了解這一行業(yè)怎樣一路走來(lái)，又把何去何從。
2015-2016年
取代手賬本，管住房與錢
基本功能：樓盤房態(tài)、合同書(shū)賬單管理

2014年是養(yǎng)老地產(chǎn)的年間，這一年末，“雷軍5min確定項(xiàng)目投資YOU+故事”在行業(yè)內(nèi)廣為人知。但這時(shí)的公寓樓領(lǐng)域，組織化運(yùn)營(yíng)才剛起步，大部分還是以自己二房東為代表整租房-分租方式，那也是養(yǎng)老地產(chǎn)最原始產(chǎn)品體系。
2015年，全國(guó)各地已有三四十萬(wàn)大大小小職業(yè)房東。這種房主的難題取決于，每天都要處理事兒復(fù)雜，如租賃、退房、找房子、室內(nèi)裝修等，但管理方法的一種手段卻非常初中級(jí)。年青懂計(jì)算機(jī)的用的都是Excel，年齡大一點(diǎn)的使用的或是最原始紙和筆紀(jì)錄。傳統(tǒng)的的記錄的方式效率不高、非常容易出差錯(cuò)，占有了管理人員很多時(shí)間精力。
早期公寓管理系統(tǒng)從而為之，為其提供房源管理、采購(gòu)管理等程序模塊，協(xié)助二房東將樓盤房態(tài)、應(yīng)收應(yīng)付及其合同書(shū)收支明細(xì)等信息詳細(xì)紀(jì)錄，大大提升了她們工作效率和滿足感，同時(shí)也可以將更多的精力資金投入別的核心工作。
除開(kāi)協(xié)助二房東實(shí)現(xiàn)快速做賬外，公寓管理系統(tǒng)也嘗試在更各個(gè)方面創(chuàng)變職業(yè)房東。比如，2016年8月22日，水滴管家便首先開(kāi)通“一鍵發(fā)房“服務(wù)項(xiàng)目，通過(guò)平臺(tái)能將空置房源一鍵發(fā)布到各種租房app，變成第一家與58同城網(wǎng)品牌公寓完成合作的公寓樓系統(tǒng)軟件。
2017-2018年
提高人效，經(jīng)營(yíng)規(guī)范化
基本功能：智能產(chǎn)品、表格匯報(bào)
2017年10月18日，中國(guó)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)在北京舉辦。十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持不懈房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的精準(zhǔn)定位，加快構(gòu)建多元主體提供、多種渠道確保、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民居者有其屋”。到此，發(fā)展趨勢(shì)房屋租賃成為國(guó)內(nèi)一項(xiàng)關(guān)鍵基本國(guó)策。
十九大后，由房地產(chǎn)商、國(guó)資國(guó)企所組成的“國(guó)家隊(duì)”逐漸積極布局養(yǎng)老地產(chǎn)，整個(gè)市場(chǎng)的布局也就此逐漸更改，產(chǎn)業(yè)化、組織化運(yùn)營(yíng)成為行業(yè)的重中之重。
一方面，伴隨著公寓樓樓盤經(jīng)營(yíng)規(guī)模上升至新的高度，規(guī)模及贏利的分歧日益突出?！耙酝芾矸椒?00套房產(chǎn)，2本人就行了。到1000套房子的時(shí)候，樓盤是五倍增長(zhǎng)，但人力資源卻8倍乃至10倍。經(jīng)營(yíng)規(guī)模越多，單位越大，錢被人力資源消耗了。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。
因此，各種智能產(chǎn)品先是在公寓樓中普及化，將大管家從鑰匙管理、水電工程抄水表等繁瑣的工作中中解脫出來(lái)，大幅度降低了公寓樓的人工成本。比如，根據(jù)智能電能表的預(yù)付、智能抄表等服務(wù)，大管家不需要再每個(gè)月耗費(fèi)大量時(shí)長(zhǎng)抄水表、測(cè)算收支明細(xì)；應(yīng)用智能鎖后，繁瑣復(fù)雜鑰匙管理也蕩然無(wú)存。
另一方面，伴隨著國(guó)資國(guó)企、開(kāi)發(fā)商很多進(jìn)場(chǎng)，對(duì)公寓樓信息化管理提出了更高的要求。最先，國(guó)家隊(duì)管理方法牽扯部門及工作人員諸多，必須對(duì)于不同部門及員工進(jìn)行責(zé)任分派；次之，對(duì)應(yīng)收、清算等財(cái)務(wù)控制有嚴(yán)格執(zhí)行；此外，國(guó)家隊(duì)更愿意付出，必須建立更多品類與品牌智能產(chǎn)品的高效連接。
應(yīng)對(duì)以國(guó)資國(guó)企、房地產(chǎn)商為首的大企業(yè)要求，以往以職業(yè)類型二房東為基本服務(wù)目標(biāo)的公寓管理系統(tǒng)顯而易見(jiàn)已經(jīng)無(wú)法滿足要求。因此有系統(tǒng)服務(wù)商挑選戰(zhàn)略升級(jí)，致力于大客戶市場(chǎng)，水滴管家就是其中一員。
為了滿足以國(guó)家隊(duì)為首的大企業(yè)的業(yè)務(wù)需求，水滴管家不斷提高產(chǎn)品與服務(wù)。在租務(wù)管理工作，研發(fā)了線上檢修保潔服務(wù)等工單管理、協(xié)議等審批管理、職工權(quán)限設(shè)置、財(cái)產(chǎn)全自動(dòng)匯總等服務(wù)；在智能產(chǎn)品領(lǐng)域，除開(kāi)不斷開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)雙品牌、多品類智能產(chǎn)品連接，探尋它與經(jīng)營(yíng)管理情景更深層次的深層次融合外，更為已有全面的公寓樓給予連接各種智能產(chǎn)品的適配服務(wù)平臺(tái)——。
2019-2020年
創(chuàng)變市場(chǎng)銷售、會(huì)計(jì)，助推風(fēng)險(xiǎn)控制
基本功能：營(yíng)銷科技、財(cái)務(wù)金融
2018年4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。繼現(xiàn)行政策方面克服了房和地提供難題以后，金融業(yè)配套設(shè)施變成市場(chǎng)發(fā)展急需解決較大制約。2019年1月，上海交易所表也示，將有助于公募基金REITs（不動(dòng)產(chǎn)信托股票基金）示范點(diǎn)，加快建設(shè)房屋租賃REITs。
一旦公募基金REITs落地式，現(xiàn)金流量形成閉環(huán)，公寓樓行業(yè)輕資產(chǎn)、投資收益率長(zhǎng)等諸多問(wèn)題也將得到解決。但在這以前，公寓樓也需要持續(xù)提高自己的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)與營(yíng)運(yùn)能力，為迎接公募基金REITs落地式貯備整體實(shí)力。
近些年，產(chǎn)品營(yíng)銷金融業(yè)逐漸成為了智能的探尋方位，也直取養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)階段較大的難題——獲利。
當(dāng)公寓樓經(jīng)營(yíng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)后，閑置所帶來(lái)的成本壓力日趨飆升，公寓樓獲客成本高、出租率高，閑置正在成為公寓樓最大的一個(gè)隱型成本費(fèi)兇手，直接影響到房屋的營(yíng)運(yùn)能力乃至生死存亡。
以往房屋的樓盤營(yíng)銷推廣通常是走“公域”，則在58、趕集日等構(gòu)建的大中型漁塘里垂釣。而全網(wǎng)整合營(yíng)銷則致力于為客戶提供一個(gè)智能化釣魚(yú)鉤，幫公寓樓深度挖掘身旁小溪小池塘里“私域流量池”。比如，如果你微信朋友圈發(fā)送了一條樓盤推廣信息，AI小助手便會(huì)自動(dòng)檢索滯留時(shí)間比較長(zhǎng)的潛在用戶并聯(lián)系你趕快去“撩”。
在財(cái)務(wù)金融層面，公寓樓管理系統(tǒng)軟件一方面為其提供新零售收付款、全自動(dòng)查賬、收付實(shí)現(xiàn)制做賬和自定票房分成等服務(wù)助推公寓樓完成會(huì)計(jì)自動(dòng)化技術(shù)；另一方面也有利于公司沉積更專業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，為企業(yè)規(guī)劃賦予了個(gè)人信用打下基礎(chǔ)。
現(xiàn)如今，根據(jù)工資收入、交易、借款紀(jì)錄等相關(guān)信息的個(gè)人征信系統(tǒng)軟件以初步形成，這增添了消費(fèi)信貸的崛起。在公司方面，我國(guó)也在把個(gè)人社保、稅收、個(gè)人公積金、銀行金融數(shù)據(jù)打通，到時(shí)候，公司也將和本人一樣賦予了個(gè)人信用，以往以質(zhì)押和行為主體個(gè)人信用為中心的傳統(tǒng)式金融邏輯都將得到擺脫。
就公寓樓來(lái)講，財(cái)務(wù)報(bào)表和運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)將會(huì)成為企業(yè)評(píng)價(jià)的關(guān)鍵依據(jù)，而公寓管理系統(tǒng)在有關(guān)數(shù)據(jù)的收集、詳細(xì)展現(xiàn)層面毫無(wú)疑問(wèn)發(fā)揮了不可替代的重要意義。
全面的會(huì)計(jì)程序模塊能夠詳細(xì)紀(jì)錄房屋的支出明細(xì)表、運(yùn)營(yíng)表格等現(xiàn)金流數(shù)據(jù)信息，加上公寓樓應(yīng)用網(wǎng)上簽約、檢修保潔服務(wù)、員工績(jī)效管理、資產(chǎn)盤點(diǎn)等服務(wù)留下來(lái)的運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，以及各種智能產(chǎn)品收集的數(shù)據(jù)信息，將逐步展現(xiàn)房屋的現(xiàn)金流量、信息流廣告、人流量數(shù)據(jù)信息。然而這三維數(shù)據(jù)，也為公寓樓證券化給予風(fēng)險(xiǎn)控制根據(jù)。
將來(lái)……
從智慧公寓到智慧小區(qū)
近些年，在政策扶持下，集體建設(shè)用地、租用土地加快進(jìn)入市場(chǎng)。以上海為例子，目前為止租賃土地競(jìng)拍已經(jīng)超過(guò)70宗，占地面積近200萬(wàn)平方。不難想象，在不遠(yuǎn)的未來(lái)，大中型租用小區(qū)把更多盛行，公寓樓智能化系統(tǒng)都將跳出來(lái)獨(dú)棟公寓，環(huán)顧更為廣闊小區(qū)。
此外，5G技術(shù)的發(fā)展將改變數(shù)據(jù)傳輸方式，基本智能化的組網(wǎng)模式、作用完成等也將產(chǎn)生極大的變化。租用小區(qū)的總體智能化系統(tǒng)都將鑒于此手段來(lái)規(guī)劃建設(shè)。
從智慧公寓到聰慧租用小區(qū)，從可穿戴設(shè)備到智能家居系統(tǒng)、智慧住宅、智慧小區(qū)，在接下來(lái)的大中型租用社區(qū)里，物聯(lián)網(wǎng)怎樣正確聯(lián)接小區(qū)、房屋、屋子，使之相通互連成為一個(gè)統(tǒng)一體，助推公寓樓企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)領(lǐng)域，將成為行業(yè)主課題研究，養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管智能化都將從此開(kāi)啟新的篇章。
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