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@每個(gè)人，全房通公寓樓大講堂，開課啦！#養(yǎng)老地產(chǎn)智能管理系統(tǒng)#
分時(shí)租賃領(lǐng)域傳動鏈條長，每個(gè)連接點(diǎn)都和法律法規(guī)密切相關(guān)，“懂法”是每一個(gè)公寓運(yùn)營者必不可少水平。本期，全房通公寓樓大講堂就來為大家普及化務(wù)必要記住法律知識要點(diǎn)，避開法律法規(guī)圈套。#養(yǎng)老地產(chǎn)智能管理系統(tǒng)#
第一堂課要講述了：應(yīng)對房主，公寓樓怎樣維護(hù)自身合法權(quán)益？特別注意二點(diǎn)：#養(yǎng)老地產(chǎn)智能管理系統(tǒng)#
交房時(shí)應(yīng)防止什么坑？
租期內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生變化怎么處理？
1、交房時(shí)應(yīng)防止什么坑？#養(yǎng)老地產(chǎn)智能管理系統(tǒng)#
A、是不是務(wù)必簽定書面協(xié)議？口頭約定是否可行？
口頭約定合理。
租賃期限六個(gè)月以上，應(yīng)當(dāng)采取書面通知。雙方未選用書面通知的，視作不定期租賃，出租人還可以在提前告知后隨時(shí)隨地解除租賃合同，無需要承擔(dān)賠償責(zé)任。
B、交房時(shí)，房屋所有人和出租人不一致的狀況如何處理？
房屋產(chǎn)權(quán)人不便簽定租房合同的（老年人、人們在海外等），應(yīng)出示法人授權(quán)書（委托人商）并簽名指印。若擔(dān)憂授權(quán)委托書真實(shí)有效（是否屬于承租人親身簽名，并非委托人冒簽怎么證明），上述情況可請承租人及委托人去公證處公正產(chǎn)權(quán)商，或是可使委托人出保證書
簽合同的時(shí)候委托人并不是承租人，公寓樓方也不想要該房屋算毀約，仍需要負(fù)法律責(zé)任。由于雖沒有商標(biāo)授權(quán)但實(shí)際上已展開了合同約定，并且隨時(shí)都有很有可能取得承租人的授權(quán)證書。

需注意的是，對房子自身房屋權(quán)益所屬進(jìn)行審查，確保簽約方對房子有租賃支配權(quán)。
風(fēng)險(xiǎn)性：出租人與房屋權(quán)利人并不是同一行為主體，尚未產(chǎn)權(quán)人允許私自租賃，承租人不可以取得相應(yīng)對房子的承租權(quán)，只有向出租人追責(zé)毀約和承擔(dān)責(zé)任。
C、是不是務(wù)必明確規(guī)定租賃期限，及其租賃期限是不是可以隨意承諾？
超出租賃期限未約定或是承諾不具體，視作不定期租賃。被告方隨時(shí)都可以終止合同，但出租方終止合同理應(yīng)在一定時(shí)限以前通告承租人。
租賃期限不能超過二十年，超出二十年的，超出一部分失效。
2、租期內(nèi)房子產(chǎn)生使用權(quán)變化
A、使用權(quán)產(chǎn)生變化，租賃協(xié)議能否繼續(xù)履行？
房子所有權(quán)轉(zhuǎn)讓造成使用權(quán)變化：買賣不破租賃是針對租賃權(quán)并非商標(biāo)授權(quán)，維護(hù)是指租賃權(quán)中的承租方，若租用期內(nèi)房屋所有人將買賣房屋的，承租人有權(quán)要求繼續(xù)履行原租賃協(xié)議，租賃協(xié)議對一個(gè)新的房屋所有人合理。但房子出租前房屋所有人早已簽定轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，承租人不可以規(guī)定房子買受人繼續(xù)履行租賃協(xié)議。
房子辦理抵押貸款造成使用權(quán)變化：查看時(shí)間依次，住宅在租賃前已經(jīng)辦理抵押貸款，質(zhì)權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)造成房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生變化，由于質(zhì)押在前面租用后面，一個(gè)新的房屋所有人有權(quán)利要求承租人折遷。但租用在前面質(zhì)押后面的，租用支配權(quán)不會受到房產(chǎn)抵押危害，可規(guī)定質(zhì)權(quán)人再次擔(dān)負(fù)租賃的責(zé)任。
房屋所有權(quán)簽署人出現(xiàn)意外緣故死亡，涉及到房屋所有權(quán)變動需主動聯(lián)系其繼承者等進(jìn)行交流變動。
B、同一房子簽訂好幾份租賃協(xié)議哪份是有用的？
承租人的權(quán)力優(yōu)先等級為：具體合法占有>辦理登記登記手續(xù)>合同生效在前。
講完知識要點(diǎn)，下邊開展案例分析
注：實(shí)例來源于全房通公寓樓線下推廣智享會現(xiàn)場問答環(huán)節(jié)，均是經(jīng)典案例。
Q:
公寓樓方與房東簽租賃協(xié)議的時(shí)候是在婚情況，房主為一方，后離異，房產(chǎn)過戶給另一方，房租及取締難題怎樣處理？
A:
房主離異一定要通告承租人，再次簽署變更協(xié)議（一定要是書面協(xié)議，在發(fā)生糾紛時(shí)有效）。
Q:
房租有效期限一年，公寓樓方一年未與房主付房租，能否因超過有效期限進(jìn)而合理合法不交房租？
A:
不能，訴訟時(shí)效期間是能夠終斷的，房主只要是有通告?zhèn)€人行為，將從通告當(dāng)日逐漸，訴訟時(shí)效中止，從頭開始一年的時(shí)效性測算。#養(yǎng)老地產(chǎn)智能管理系統(tǒng)#
Q:
公寓樓方位房東租房，可是協(xié)議書簽約人并不是房主自己且向簽訂委托人支付租金，如公寓樓退租，能否毀約？是否要承擔(dān)賠償責(zé)任？
A:
盡管為無權(quán)但合同是生效，且無權(quán)人能夠還有機(jī)會在這個(gè)期內(nèi)獲得商標(biāo)授權(quán)，一旦獲得商標(biāo)授權(quán)，則不必該房屋的個(gè)人行為能被算得上毀約。
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