「銷售代理」房產(chǎn)銷售代理模式下如何管控合規(guī)之路？

SEP技術(shù)支持 | 2020/12/25 11:18:34

推薦使用：快來加盟銷售代理商（會(huì)Excel就能快速實(shí)施的企業(yè)管理軟件）

「銷售代理」房產(chǎn)銷售代理模式下如何管控合規(guī)之路？房產(chǎn)銷售代理商，早已是地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)很多年并應(yīng)用比較完善的營銷模式，許多房地產(chǎn)公司本身不配置專業(yè)的營銷團(tuán)隊(duì)，代之以請(qǐng)代理銷售企業(yè)市場銷售；也是有房地產(chǎn)公司有自主市場銷售+銷售代理另外進(jìn)行的情況。在操作實(shí)務(wù)中，“一房二賣”主觀性而為的情況并不常見，但在好幾個(gè)代理銷售組織、多種多樣銷售方式共存的狀況下，其風(fēng)險(xiǎn)性隨著提升，且一旦產(chǎn)生，房子總價(jià)格高、多方損害大。
一、數(shù)據(jù)信息分析
在阿爾法案例（https://alphalawyer.cn）根據(jù)設(shè)定案由“房產(chǎn)買賣合同糾紛案”、關(guān)鍵字“一房二賣”，查找獲得8775結(jié)果，這種情況數(shù)據(jù)分布以下：（查找時(shí)間：2019年11月22日）

那麼當(dāng)“一房二賣”早已發(fā)生了，在買房者、房地產(chǎn)商和代理銷售企業(yè)中間，理應(yīng)由誰擔(dān)負(fù)不好不良影響？文中選擇一個(gè)最高法院的政府報(bào)告實(shí)例做為剖析：湖北省JH實(shí)業(yè)公司有限責(zé)任公司與蘇某等房產(chǎn)買賣合同糾紛案（2012）民抗字第24號(hào)。
二、實(shí)例分析
基礎(chǔ)案件：
2005年3月至2006年3月間，JH企業(yè)與HY企業(yè)簽署《“楚TXZ”商品房保底包干銷售合同》、《銷售代理補(bǔ)充協(xié)議》、《<“楚TXZ”商品房保底包干銷售合同>補(bǔ)充協(xié)議》，之上協(xié)議書中承諾：JH企業(yè)授權(quán)委托HY企業(yè)銷售代理的商住樓總建筑面積除住房雙層、鋪面700平米外，其他所有代理商；2006年4月為宣傳策劃蹭熱點(diǎn)本新樓盤的方案策劃月，此月停盤（即不對(duì)外開放市場銷售）。
2006年4月蘇某與JH企業(yè)就選購06號(hào)、07號(hào)鋪面簽署《<楚TXZ>商品房認(rèn)購合同》，該二份合同書均注明出賣方為JH企業(yè)，買受方為蘇某。同月，蘇某與HY企業(yè)業(yè)務(wù)員簽定了二份《武漢市商品房買賣合同》。
2006年6月20日HY企業(yè)向JH企業(yè)傳出《解除<“楚TXZ”商品房保底包干銷售合同）的通知》。終止合同通告?zhèn)鞒龊螅琀Y企業(yè)仍擁有一部分買賣合同等原材料正本，武漢初級(jí)人民檢察院于2006年8月29日機(jī)構(gòu)彼此申請(qǐng)辦理了轉(zhuǎn)交辦理手續(xù)。
2006年9月29日，JH企業(yè)將訟爭的07號(hào)商鋪出售給王某，房產(chǎn)買賣合同書于隔日向武漢房管局備案。
2006年10月31日，蘇某到售樓處規(guī)定申請(qǐng)辦理拿房辦理手續(xù)時(shí)，JH企業(yè)以仍未兩者之間簽合同，也未接到其購房的錢為由回絕申請(qǐng)辦理拿房辦理手續(xù)，進(jìn)而造成此案糾紛案件。
2006年11月14日，蘇某向武漢市監(jiān)察委員會(huì)申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁。
2007年一月16日，JH企業(yè)將訟爭的06號(hào)商鋪出售給王某，房產(chǎn)買賣合同書于隔日向武漢房管局備案。
2008年一月11日，武漢初級(jí)人民檢察院撤消該仲裁裁決書。
2008年4月，蘇某向武漢初級(jí)人民檢察院提到起訴。
此案經(jīng)武漢初級(jí)人民檢察院一審、湖北高級(jí)法院二審，最高檢提起抗訴，最高法院三審后，保持湖北高級(jí)人民法院的裁定。
三審裁判員結(jié)果：一、消除蘇某與JH企業(yè)就06號(hào)、07號(hào)鋪面的《商品房買賣合同》；二、HY企業(yè)向蘇某退還購房的錢并賠付其資金占用費(fèi)損害；三、JH企業(yè)賠付蘇某購房款50%的懲罰性賠償（評(píng)定JH企業(yè)具備“一房二賣”的毀約個(gè)人行為，應(yīng)擔(dān)負(fù)所有賬款二倍的承擔(dān)責(zé)任，但蘇某重視二審裁定結(jié)果，故最高人民法院對(duì)賠付占比未予調(diào)節(jié)）。
三、“一房二賣”的過失行為主體便是負(fù)責(zé)任行為主體嗎？
（一）代理記賬公司在市場銷售全過程中造成的法律法規(guī)不良影響屬于房地產(chǎn)公司
「銷售代理」房產(chǎn)銷售代理模式下如何管控合規(guī)之路？在文中所引的實(shí)例中，代理記賬公司由于房地產(chǎn)公司回絕支付代理提成及股權(quán)溢價(jià)分為后，采用不適當(dāng)?shù)淖陨砭戎鷮?duì)策，提取購房的錢未打進(jìn)房地產(chǎn)公司帳戶，是為不善；房地產(chǎn)公司在此案早已產(chǎn)生糾紛案件還未解決困難期內(nèi)，將訟爭房屋出售給另一人，也是有不善。
此案判決確立，針對(duì)房地產(chǎn)公司和代理銷售企業(yè)中間承諾的受權(quán)范疇（包含市場銷售期內(nèi)、收付款管理權(quán)限、簽名管理權(quán)限）等事宜，僅做為內(nèi)部承諾，仍未對(duì)外開放公示公告，不可以抵抗真誠的買房者。
做為房產(chǎn)買賣合同書相另一方的買房者，解決合同書版本號(hào)、簽名、收條行為主體等開展必需的核查，但其過失規(guī)范不可以超過一般買房者的有效留意責(zé)任。換句話說，在實(shí)例中產(chǎn)生的買房合同存有修改、無騎縫章等難題，仍評(píng)定為反映彼此真正法律行為，為合理合同書；買房者將購房款付款給代理記賬公司并非房地產(chǎn)公司，是買房者對(duì)代理記賬公司的收付款管理權(quán)限不知道，應(yīng)視作買房者早已向房地產(chǎn)公司付款了購房的錢。
代理銷售企業(yè)根據(jù)合理的授權(quán)委托關(guān)聯(lián)所執(zhí)行的代理商個(gè)人行為不違背相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)令禁止要求（如此案中，代理記賬公司在停盤期內(nèi)向買房者房產(chǎn)出售），應(yīng)評(píng)定為合理，其代理商個(gè)人行為的法律法規(guī)不良影響立即管束被代理人，所造成的法律責(zé)任立即由被代理人（即房地產(chǎn)公司）擔(dān)負(fù)。
（二）房地產(chǎn)公司對(duì)“一房二賣”不知道、無故意，是不是仍要擔(dān)負(fù)一倍購房款的懲罰性賠償義務(wù)？
本實(shí)例中，由于在其中一份買房合同中，僅有買房者和代理記賬公司的簽名，而沒有房地產(chǎn)公司簽名，但由于合同書中確立承諾了出售人、授權(quán)委托組織和購房人，且購房者對(duì)皓羽企業(yè)做為受委托人有權(quán)利代理商的個(gè)人行為是知情人的，故依據(jù)《合同法》第四百零二條，評(píng)定此合同書合理，仍立即管束房地產(chǎn)公司和買房者。
房地產(chǎn)公司編造謊言，針對(duì)此房子早已售賣并不知道，另售別人無主觀性故意、更無瞞報(bào)真實(shí)情況的詐騙有意，進(jìn)而不可以可用最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第二款的承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于此事，最高人民法院在講理一部分確立：“要是出售人到房產(chǎn)買賣合同生效后實(shí)際上存有將該房子出售給第三人的行為，沒法獲得房子的購房人就可以要求出售人擔(dān)負(fù)不超過預(yù)付購房的錢一倍的承擔(dān)責(zé)任，且所述要求中并不會(huì)有此類承擔(dān)責(zé)任的可用以出售人具備故意毀約有意為前提條件?！?br /> 四、對(duì)應(yīng)用房地產(chǎn)銷售分銷模式的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)及提議
代理記賬公司與房地產(chǎn)公司簽署市場銷售代理協(xié)議后，以項(xiàng)目外包市場銷售或是在市場銷售售場之外的場地開展市場銷售，在全部代理銷售全過程中，會(huì)參加為買房者詳細(xì)介紹商品、簽合同、申請(qǐng)辦理收付款、轉(zhuǎn)交材料等一系列的工作中，另外也會(huì)向房地產(chǎn)公司開展市場價(jià)格特惠申請(qǐng)辦理、銷售數(shù)據(jù)匯報(bào)、清算代理商花費(fèi)、轉(zhuǎn)交材料等系列產(chǎn)品工作中。
【合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)】
（一）代理記賬公司在市場銷售全過程中的違規(guī)操作，其法律法規(guī)不良影響由房地產(chǎn)公司擔(dān)負(fù)
依據(jù)《民法通則》第六十三條，“被代理人對(duì)委托人在代理商管理權(quán)限內(nèi)以被代理人為名執(zhí)行的代理商個(gè)人行為，擔(dān)負(fù)法律責(zé)任。”第六十五條第三款“委任書受權(quán)未知的，被代理人理應(yīng)向第三人擔(dān)負(fù)法律責(zé)任，委托人負(fù)法律責(zé)任?！?br /> 代理記賬公司在市場銷售全過程中，很有可能出現(xiàn)夸大其詞或是不現(xiàn)場詳細(xì)介紹商品、超過被受權(quán)的市場銷售范疇、違反規(guī)定擅自扣除購房的錢、不正確匯報(bào)銷售數(shù)據(jù)等難題。從相關(guān)法律法規(guī)看來，這種個(gè)人行為不良影響要由房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)任。
（二）房地產(chǎn)公司和代理記賬公司間的內(nèi)部承諾，不可以抵抗真誠購房者
《合同法》第四百零二條“受委托人以自身的為名，在受托人的受權(quán)范疇內(nèi)與第三人簽訂的合同書，第三人到簽訂合同書時(shí)了解受委托人與受托人中間的代理商關(guān)聯(lián)的，該合同書立即管束受托人和第三人，但有準(zhǔn)確直接證據(jù)證實(shí)該合同書只管束受委托人和第三人的以外?！?br /> 在民法典上維護(hù)“善意第三人”。在房地產(chǎn)公司和代理記賬公司合同書承諾中的事宜，歸屬于彼此之間合同書被告方要遵循的權(quán)利與義務(wù)，不可以為此抵抗真誠的購房者，由購房者擔(dān)負(fù)不好的不良影響。故，代理記賬公司超過被受權(quán)的范疇做出的個(gè)人行為，不在違背相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)令禁止要求的前提條件下，一般被評(píng)定為合理。
（三）不可以過高界定買房者的有效留意責(zé)任
民法典上的“留意責(zé)任”，便是侵權(quán)人在作出某類個(gè)人行為時(shí)，應(yīng)能預(yù)見到自身的個(gè)人行為有可能造成的某類危害不良影響，而且搞好預(yù)防措施，防止危害不良影響的產(chǎn)生。買房者在簽合同時(shí)，理應(yīng)核查合同書簽訂行為主體，核查購房的錢的付款目標(biāo)，和收條稅票等憑據(jù)。
此案中，因買房者的合同書存有無騎縫章、有改動(dòng)，買房者將購房款付款給了銷售人員等難題，房地產(chǎn)公司從而認(rèn)為不負(fù)責(zé)任，但民事判決時(shí)考慮到了現(xiàn)實(shí)狀況，在中國絕大多數(shù)地域樓價(jià)處在增漲周期時(shí)間內(nèi)，買房者為了更好地購房常常有焦慮心理狀態(tài)，常常會(huì)造成提早交費(fèi)或是銷售人員讓簽?zāi)男┪臋n就簽?zāi)男┪臋n等個(gè)人行為，而這種不正規(guī)實(shí)際操作的個(gè)人行為產(chǎn)生在有效的場地（如售樓部）和步驟內(nèi)（如樓盤銷售工作人員稱先代辦），都將買房者的留意責(zé)任定義在有效的范疇內(nèi)，而規(guī)定房地產(chǎn)公司擔(dān)負(fù)監(jiān)管關(guān)不緊的義務(wù)。
（四）不用分辨房地產(chǎn)公司對(duì)產(chǎn)生的“一房二賣”是不是有主觀性故意
有關(guān)“要求出售人擔(dān)負(fù)不超過預(yù)付購房的錢一倍的承擔(dān)責(zé)任”，是為封禁違約方而加劇其合同違約責(zé)任的一種尤其方式。是不是規(guī)定出售人具備“故意”？從法律條文自身界定而言，只規(guī)定實(shí)際上存有二重交易的個(gè)人行為，并沒有規(guī)定出售人具備故意毀約有意做為可用前提條件，因此，即便因代理記賬公司忽略或是不正確匯報(bào)銷售數(shù)據(jù)，造成房地產(chǎn)公司實(shí)際上不了解而造成一房二賣，也是合乎此懲罰性賠償?shù)那闆r的，也不可以“推卸責(zé)任”。
【合規(guī)管理提議】
房地產(chǎn)公司在挑選代理銷售企業(yè)時(shí)，理應(yīng)調(diào)查代理記賬公司的從事工作經(jīng)驗(yàn)、管理能力，核查其代理銷售工作能力、義務(wù)擔(dān)負(fù)工作能力。
（一）與房地產(chǎn)公司在與代理記賬公司簽訂合同時(shí)，確立且詳細(xì)地承諾彼此權(quán)利與義務(wù)、確立各細(xì)項(xiàng)工作中的造就標(biāo)準(zhǔn)和合同違約責(zé)任、確立代理記賬公司的保密性責(zé)任和別的相互配合責(zé)任。
（二）根據(jù)所代理商的新項(xiàng)目，房地產(chǎn)公司立即機(jī)構(gòu)對(duì)代理記賬公司的各種重點(diǎn)學(xué)習(xí)培訓(xùn)，出示標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)性和產(chǎn)品資料，并創(chuàng)建整個(gè)過程的監(jiān)管和考評(píng)管理體系。
（三）房地產(chǎn)公司與代理記賬公司間要?jiǎng)?chuàng)建總體融洽、即時(shí)同歩的銷控管理體系，尤其是好多個(gè)代理記賬公司同歩進(jìn)行市場銷售時(shí)，該項(xiàng)監(jiān)管猶為重要。
（四）在代理銷售協(xié)作期內(nèi)，以彼此履行合同為前提條件，立即清算和第三方支付有關(guān)花費(fèi)并轉(zhuǎn)交相對(duì)材料，以合理避開代理記賬公司采用如截流賬款、更換或隱匿文本文檔等不善的自身救助或反制措施。
（五）消除代理銷售關(guān)聯(lián)后，立即取回一切代理商有關(guān)的圖章、文檔材料、和市場銷售原材料，并在有標(biāo)準(zhǔn)的狀況下，于適合場所和方式對(duì)外開放公示公告。
「銷售代理」房產(chǎn)銷售代理模式下如何管控合規(guī)之路？總結(jié)：在一般買房者來看，無論是房地產(chǎn)公司已有的銷售人員，還是代理記賬公司的銷售人員，其真實(shí)身份界定均為房地產(chǎn)公司認(rèn)同的有權(quán)利委托人，其個(gè)人行為意味著了房地產(chǎn)公司，房產(chǎn)出售、扣除購房的錢等法律依據(jù)自然由房地產(chǎn)公司擔(dān)負(fù)。相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于此事亦給予適用：在房地產(chǎn)開發(fā)公司授權(quán)委托組織市場銷售房子的狀況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司因授權(quán)委托組織未告之其特殊房子早已賣出而造成一房二賣，歸屬于其挑選和監(jiān)管授權(quán)委托人的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不可轉(zhuǎn)嫁給于買房者。

上一篇：「銷售代理」影視vip會(huì)員卡如何銷售代理？下一篇：客戶管理軟件什么簡稱？

相關(guān)主題

日本天堂影院在线播放_亚洲综合精品香蕉久久网97_无码人妻丰满熟妇区毛片18_一区二区日韩国产精品

CRM管理系統(tǒng)

「銷售代理」房產(chǎn)銷售代理模式下如何管控合規(guī)之路？